賃貸の退去時に必ず出てくるのが「原状回復」。ところが「敷金がほとんど返ってこない」「高額な請求が来た」といったトラブルが後を絶ちません。その多くは、どこまでが借主の負担で、どこからが貸主の負担なのかという線引きの認識がずれていることが原因です。

「元通り」にする義務ではない

原状回復とは、入居時のまっさらな状態に戻すことではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、普通に暮らしていて生じる傷み（通常損耗）や、時間の経過による劣化（経年劣化）は貸主の負担とされています。家賃には、これらの回復費用があらかじめ含まれていると考えるためです。

借主負担になりやすいもの・ならないもの

判断の目安は「わざと・不注意による損傷か」「手入れを怠った結果か」です。

  • 借主負担になりやすい： タバコのヤニ汚れ・臭い、飲み物をこぼした跡の放置によるシミ、ペットによる傷や臭い、結露を放置して広げたカビ、模様替えでできた深い引っかき傷。
  • 貸主負担になりやすい： 日焼けによる壁紙やフローリングの変色、家具を置いたことによる床のへこみ、画びょう程度の穴、設備の寿命による故障。

もめないための3つの備え

  • 入居時に写真を撮る： 傷や汚れの状態を日付つきで残しておくと、退去時に「元からあったもの」を証明できます。
  • 契約書の特約を確認する： 「ハウスクリーニング代は借主負担」などの特約は、内容が明確で借主が合意していれば有効になる場合があります。
  • 見積もりの内訳を確認する： 「一式」ではなく、項目ごとの単価と数量が示されているかをチェックしましょう。

ポイント：ガイドラインはあくまで指針ですが、トラブルになった際の判断のよりどころになります。貸主・借主どちらの立場でも、根拠を持って話し合うことが円満な解決につながります。

オフィスや店舗など事業用の物件は、住宅用とは扱いが異なり「借りたときの状態に戻す」契約になっていることが多い点にも注意が必要です。事業用の原状回復については、別の記事で詳しく取り上げます。

経過年数で負担割合は下がる

壁紙やカーペットなどには耐用年数が定められており、入居期間が長いほど借主の負担割合は小さくなるのが原則です。たとえば壁紙は6年で価値が1円まで下がるとみなされるため、6年住んだ後に借主の過失で汚してしまっても、張り替え費用の全額ではなく、残った価値のぶんだけを負担すればよい、という考え方になります。「新品に張り替えるのだから全額」という請求は、必ずしも妥当ではないのです。

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